西区“三旧”改造在旧城改造中首个引入社会稳定风险评估，也是中山首次采取“比选”选择旧城改造片区的模式。记者从西区三旧办了解到，西区在土地资源方面已经面临有用地指标也无地可用的尴尬局面，为了向存量要增量，西区“三旧”改造一定要实施。按照市委“三重两大一保障”的部署，西区按“一核心、两片区、三基地、四平台”的“一二三四”发展方略推进西区经济社会建设，构建发展集聚、产业提升、城区拓展、环境优美、辐射力强、城乡和谐的城市空间新格局。

     【亮点】引入“比选”模式推进旧城改造
      西区旧城改造暨服务业综合改革试验区最先选址马山片区，马山片区涉及改造的范围是东起岐江河，西至长洲路，南连富华道，北接狮窖河区域，整个区域基础配套设施差，一些房子已经空置，部分房顶上还长出了杂草。为改变马山片区多年的残旧景象，西区结合“三旧”改造，计划对马山片区实施旧城改造，建设服务业综合改革试验区，希望将该片区建设成为中山市地域文化、休闲服务的展示中心，带动西区乃至整个区域的综合发展、功能完善、经济复兴及城市空间的塑造和居民生活品质的提升。
       从2011年8月开始，马山片区成为西区服务业综合改革试验区项目当时唯一片区，陆续进行了初步摸底调查、选择项目评估机构、产权登记、抽样评估、编制征收补偿方案等工作，西区办事处从今年1月1日开始对马山片区征收范围内2115宗共计3200余户的居民征求意见，历时三个月，期间共召开19场咨询大会，下发资料1797宗，接待1854宗 6000余次的个别咨询。征求意见结果为：同意的1118宗，同意率52.86%；反对的32宗，反对率1.51%。尚有1028宗 未表态， 不表态率高达45.63%。
       为了更好地把握马山片区旧城改造项目，西区三旧办在中山旧城改造项目首次引入国内专业社会稳定风险评估小组，召开社会风险评估专家论证会，7位专家组成评估小组对马山片区旧城改造项目进行社会稳定风险进行评估。7位专家查勘分析后表示马山片区目前征地拆迁工作的社会稳定风险还相当高，不宜进入征收实施阶段，避免临时过渡和拆迁困扰可能造成的安置延误带来的风险。
       专家还建议在符合城市建设规划的前提下，研究并提出多个选址方案，进行信息公开，征求意见，比较多个方案之间的同意率，以竞争性促进居民表态率的提高，根据比选结果确定项目最终选址方案。
       目前千叶片区、狮山片区两片区已经成为西区旧城改造比选区域，西区办事处将进行调查，并征求居民、商户对征收补偿方案的意见，比较居民同意率与征收社会稳定风险，最后确定项目建设的正式区域。另外，马山片区居民也通过联名信、网络问政等方式为该片区争取一次征收观念调查机会。
       据介绍，只有当比选区域居民的同意率达到80%以上，才进入征收社会稳定风险评估阶段，片区同意率未及80%，该片区将被放弃纳入旧城改造项目。

      【进展】居民面对旧城改造变得理性
       记者从西区了解到，通过“比选”打破垄断局面，居民面对拆迁已经变得理性了。例如在选择评估公司时，狮山、千叶片区工作日期不足1个月，现场办公室设立12天，已经有800多户居民进行了有效投票，两片区投票居民超过总居民户数的40%，远远高于当时马山片区11%的投票率。据了解，马山片区是从2011年8月到11月，经过4个月的工作，才获得了247张有效选票。而从投票率看，千叶片、狮山片的居民，其观望气氛要低许多。
       在马山片区征收观念调查头两天，共登记289户，在补偿标准不变的情况下全都支持拆迁，其中有4户是1-3月登记反对的住户，50户是1-3月登记中未表态的住户。
       西区在中山首次尝试 “多选一”的模式，其核心就是居民的意愿决定拆迁与否，拆与不拆不是政府说了算，把拆迁的主动权、知情权、选择权交还给了居民。如果马山片区这次征收观念调查结果，让专家与政府认为值的再次做思想工作、再次进行补偿方案征求意见，那马山片区才能和千叶片区、狮山片区站到一条起跑线上，才能再次进行征求意见，三个区域都必须区域同意率超过80% 才能进行社会稳定风险评估；若马山片区经过这次调查直接出局了，千叶片区和狮山片区进行“二选一”，同样必须区域同意率超过80%才能进行社会稳定风险评估。所以，最后选哪个区域的决定权都在居民手里。

     【成果】单宗三旧改造项目初见成效
      记者从西区了解到，西区通过“三旧”改造充分挖掘土地潜力，提高土地利用效率，努力破解土地资源不足的发展难题。目前标图建库 63宗，面积2825.14亩。正在实施改造的“三旧”项目8个，至今已有美银国际大厦、天悦城、香山酒店和富业广场等多个单宗项目乘改造之机、享政策之惠，利用政策压缩成本，提高效益。目前，美银国际、天悦广场已对外发售；万好美居商住小区建设正如火如荼；香山酒店亦于今年完成改造，这些单宗改造项目已成为西区一个新的经济增长点。
      已经完成改造的美银国际大厦原为彩虹大道旁烂尾旧厂房，交通便利，但一直荒废，后曾转型为大排档，但经济效益仍低下，且空置的旧厂房有损城市面貌。经三旧办协助，项目已享受的“三旧”优惠政策包括容积率增加20%及地块并证使用年限以最高年限为准，现已改造完成对外公开发售。该项目改造前土地面积为7967.3平方米，为一层混合结构建筑物，建筑面积4320平方米。该项目投资1.15亿元，改造后建筑面积为28040平方米，建成集高端商业办公、休闲娱乐、潮流饮食于一体的大型综合办公、商业地产项目。美银国际全面运营后预计为西区创造经济收益约5亿元，创税约0.8亿，创造就业岗位1500人。
      天悦城项目地块位于富华道与翠景道交界处，地址位置优越，周边有烟洲新村、柏景苑、翠景华庭苑、翠景湾、豪景花园和瑞安花园等多个住宅小区，但缺乏大型的商业中心。明盛置业有限公司决定利用三旧改造政策，拆除原闲置多年的铁棚，改建为建筑总面积28万平方米的商住社区，汇聚城市生活购物中心、商业街、商务酒店、写字楼及10万平方米洋房居住区。项目总投资额10.1亿元，享受的优惠政策有容积率增加20%、商业比例提升。 目前商业综合楼已经封顶，从8月22日开始招商，已经有大润发、丽特百货、金逸电影城等签约进驻。天悦城全面运营后预计为社会和西区创造经济收益约40亿元，创造税收约8亿元，创造就业岗位13000人。